? 欢迎光临中国土地征收律师网!中国土地征收律师网是中国优秀的法律咨询服务网站!??????在线咨询 ?设为首页 ?加入收藏 ?在线咨询
?????土地征收动态: 济南?|?青岛?|?烟台?|?淄博?|?潍坊?|?威海?|?日照?|?东营?|?临沂?|?枣庄?|?滨州?|?德州?|?聊城?|?济宁?|?菏泽?|?泰安?|?莱芜
???土地征收
?您的位置:首 页 - 土地征收 - 农村集体土地征收
农村集体土地征收
双击自动滚屏 发布者:admin 发布时间: 阅读:1046 [ ]

集体土地征收

求助编辑百科名片

集体土地征收是指国家为公共利益的需要,通过法定程序,将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。 土地征收方案依照法定程序批准后,由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

编辑本段简介

  征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
  土地补偿费归土地所有权人所有,地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

编辑本段缺陷

  当前土地征收制度的缺陷
  (一) 土地征收权被滥用
  当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设,可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地,那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。我建一个学校和医院是为了公共利益,我开发一个经济适用房住宅小区是否也为公共利益呢?
  另外“公共利益”外延界定的不明确也导致土地征收权被国家权力机关极度滥用。因为我国土地征收的补偿费用实行的并非真正的市场价格,而是由国家单方制定的补偿标准和范围,远远低于市场价格。即使这样的低价也往往是由用地单位来支付的,国家实际上是无对价取得土地,这就加剧了土地征收权的滥用。
  (二) 土地征收补偿标准和范围不合理
  1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据
  按照目前的土地征收制度,实际上是土地所有权的转移,即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移,那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定,就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6—10倍来计算的,一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的,被征收单位不得拒绝,按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定,被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的,才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。这个异议是指对6—10倍以内,而对于被征地单位的补偿要求高于10倍的救济措施在立法及司法解释中并未提及。另外这样的规定也违背了民法规定的财产所有权的基本权能,体现不出农村集体组织作为土地所有权人的法律地位。
  2、征地补偿范围小、标准低
  从现行的法律法规来看,土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围,如加拿大的土地征收补偿一般包括(1)被征收部分的补偿,必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。(2)有害或不良影响补偿,主要针对被征收地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害,可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。(3)干扰损失补偿,被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收,因混乱而造成的成本或开支补偿。(4)重新安置的困难补偿。⑥
  另外德国对土地的补偿范围也值得借鉴,如(1)土地或其他标的物权利损失补偿标准为:以土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的转移价值或市场价值为准。(2)营业损失补偿,补偿标准为:在其他土地投资可获得的同等收益。(3)征收标的物上的一切附带损失。⑦其实土地征收补偿范围在我国个别地方也有所突破,如《江苏省苏州市征用土地暂行办法》第14条规定的就有保养费,并且在该办法第24条还对保养费的发放办法作出了详细规定。
  另一方面土地的补偿标准也有点过低,按照法律规定补偿标准为被征收前3年亩产量的6—10倍,这样算下来荒地补偿费每亩为5000元左右,即使可耕地在有些农村也只有20000元,不要说弥补损失了,甚至连原来的生活水平都难以维持。
  3、安置补助费过低,解决不了劳动力安置问题,另外也与我国现行劳动法不协调。
  例如湖北省的安置补助费一般在5000—14000元/亩,这样低的安置费,用人单位根本
  不愿接受。⑧另外在劳动力安置方面我国《土地管理法》虽然作了多次修改但仍未脱离计
  划经济的阴影,主要表现在与我国现行劳动立法不协调,如企业现在都是自负盈亏的市场经济主体,企业有自主与劳动者签订劳动合同的自由,强行向企业安排劳动力显然干渉了企业的用工自主权。⑨另一方面企业实行的是全员劳动合同制,当劳动者违反劳动合同或劳动法规时企业有权单方解除劳动合同,这样的结果是被安置农民的就业权利根本无法得到保障。
  (三) 土地征收程序不规范,缺乏民主
  我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定,但在实施过程中存在许多问题,严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定:市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟定征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不但不听取意见,甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。另外在签订土地补偿合同时应该由征地单位和土地所有权人或土地承包人依法签订土地征收补偿合同,而在操作过程中显得很混乱,如新乡市东开发区在征收延津县农用地时先是延津县国土局和土地被征收的村民委员会所在的乡政府签订一份合同,然后再由乡政府和村民委员会签订一份合同,至于承包土地的农民任何合同都没有。
  实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法,其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用,在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长,因为他们的民主法律意识很淡薄,有些事情不要说召开村民会议,甚至事后也不通知群众,严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。⑩一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖,完全不顾村民的利益,更不考虑失去土地的农民以后的生计,这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。
  (四) 存在“以租代征”现象
  我们知道土地管理法及其实施条例对农村土地的征收程序作出了相当严格的规定,目的是不言而喻的,在这里我们并不是反对租用土地,而是由于立法滞后用地单位及有关部门忽略了土地租用后的复耕等一系列问题,最终受害的还是农民。如沁阳市的宏达钢铁有限公司,2003年他们在沁阳市西万镇校尉营村租用了240多亩土地,租期为 30 年,租金每亩每年仅为600 元,并且是按年度支付的,而且这全是耕地,如果按照土地征收程序是要报省级人民政府批准的,可实际上他们只在沁阳市和焦作市土地主管部门作了备案和批准,因此这种租地行为属于严重规避土地征收程序的行为,它简化了土地使用手续。最关键的还是他们双方的合同太简单,对以后企业经营风险产生的问题及违约责任没有作出约定,如企业在土地租用期限内出现破产怎么办?土地由谁来复耕?我们认为只所以出现这些问题,租用土地的双方只考虑短期利益,不考虑土地的长期用途是一方面的原因,而作为政府部门由于缺乏相应 法律依据无法加强监管也是主要原因。

编辑本段立法

  13日,国务院总理温家宝在达沃斯夏季论坛回答城镇化问题时直言,土地问题根本上与制度有关,农民合法的土地得不到应有的保障,现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地,另一手又高价卖给开发商。他明确表示,必须从制度上解决这些问题。那么,发生在集体土地上越来越多的房屋征收和拆迁问题究竟如何解决?立法又应如何面对“土地财政”困局?[1]?

编辑本段专家说法

  北京大学法学院教授沈岿日前向记者透露,目前正酝酿立法解决集体土地征收和补偿中存在的问题,诸如补偿标准过低、补偿不公、失地农民生活保障、暴力强拆等。中国社科院财贸研究所财政与税收研究室副主任杨志勇认为,所谓“市场价”补偿因为难以说得清楚什么是“市场”,造成了事实上操作的困难,“可能的办法是,怎么能让那些农民共享城镇化的收益,比如可以考虑入股、分红等形式让农民分享未来的土地收益,这样可能会减少很多矛盾。”(《新京报》9月17日) 集体土地征收立法,难点在于如何确定补偿标准,绕开难点,采取入股、分红等形式补偿农民,看起来很美,但很可能只是“画饼”让农民“充饥”,不利于保障农民权益。
  首先,这种建议存在自相矛盾的地方,如果事实确如专家所言,什么是“市场”说不清楚,那么建立在市场收益基础上的入股、分红同样也应该“说不清楚”。反对“市场价”补偿时,以“市场”说不清楚为借口,建议入股分红时,又预设“市场”可以说得清清楚楚,这岂非自相矛盾?
  “市场”说不清楚其实是借口,从现状来看,在国有土地补偿中,按“市场价”补偿并不存在“说不清楚”的问题,土地交易采取的是招拍挂的形式,有何说不清楚的?
  其次,入股分红的形式能不能保障农民利益?农民房屋被拆迁后,不可能睡在野外,必须要有地方可住,必须要生活。入股分红的不确定性很多,既存在“纸上财富”难解现实生活困难的问题,也存在分红难兑现、分红成“白条”的可能。在地方政府财政收入并不透明的情况下,分红能分多少,会不会少得可怜,会不会忽悠农民,恐怕也是一个疑问。
  集体土地征收立法必须要考虑到农民的利益,入股、分红的建议是站在如何有利于地方政府拆迁的角度上进行政策构想,看起来很美,但一旦实施,后遗症将会很多。其实,保障农民利益真的很难吗?既然集体土地先要转化为国有土地,然后进行招拍挂,那么参考当地过去的国有土地交易价格,以略低于市场价格补偿给农民,又有何不可?有何难度?农民能得到足够的补偿,地方政府也能获得一定的收益,这不正是一种双赢吗?[2]?
?

打印本页 || 关闭窗口??????

上条信息:《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》解读(一)
下条信息:集体土地上房屋拆迁参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定
首 页 | 网站简介 | ag网投出租 | ag自动下注软件|首页 | 征地知识 | 合同范本 | 征地案例 | 土地征收 | 代理范围 | 在线咨询 | 拆迁合同 | 疑难问题 | 合作伙伴 | 联系我们
律师简介 | 代理范围 | 联系我们 | 版权申明 | 律师加盟 | 收费标准
网站由:< 济南智通网络 >设计制作,并提供网络排名服务。